À l’aide! Le toit de mon voisin coule jusque dans ma maison!

IKO vous propose une approche en quatre étapes pour convaincre votre voisin des bienfaits de remplacer la toiture commune à vos deux maisons.

« Aimez votre voisin, mais n’abattez pas la haie qui vous sépare. » Cet adage est parfois difficile à mettre en pratique. Si vous habitez une maison jumelée ou une unité d’un complexe de maisons de ville, il est effectivement aisé de séparer les espaces extérieurs, comme la cour ou la terrasse. Cependant, à l’intérieur, vous partagez murs et toiture avec vos voisins. Si la maison de votre voisin présente un problème, comme une toiture endommagée, vous risquez donc d’en subir les conséquences vous aussi.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, votre sécurité et votre confort dépendent du bon entretien de votre maison et de son environnement. Vous assumez la responsabilité d’effectuer les réparations nécessaires. Mais que faire si vos voisins ne semblent pas partager cette obligation? Sont-ils au courant des inconvénients que leur propriété vous cause? Si votre voisin refuse de faire remplacer sa portion de toiture ou s’il refuse de payer pour les réparations de votre toiture commune, quels sont vos recours?

Dans cet article, nous abordons les principaux problèmes liés aux toitures partagées. Nous vous suggérons des façons de communiquer efficacement vos inquiétudes et d’obtenir l’approbation de votre voisin pour effectuer les travaux et, idéalement, partager les coûts d’un remplacement de toiture.

Veuillez noter que le présent article vise à fournir des informations générales. Il ne constitue pas un avis légal et ne prétend aucunement remplacer une consultation juridique appropriée. Le sujet est complexe, puisque les lois concernant la propriété immobilière et les contrats, les codes du bâtiment et les règlements varient selon les localités et les juridictions. Veuillez consulter un conseiller juridique de votre juridiction pour obtenir des conseils plus poussés, au besoin.

L’objectif du présent article est de vous aider à adopter des stratégies de communication qui vous aideront à obtenir le résultat souhaité. Pour cela, certaines informations de base sont requises. Notre approche comporte les quatre étapes suivantes, que nous explorerons plus en détail ci-dessous.

1. Problème
2. Préparation
3. Présentation
4. Partage des coûts

1. Identifier le PROBLÈME

Voici trois raisons qui peuvent vous porter à considérer qu’un remplacement de toiture est nécessaire. Avant de passer à l’étape suivante ou d’en parler à qui que ce soit, identifiez le problème à résoudre. Les exemples qui suivent comportent des degrés d’urgence différents et sont présentés en ordre de priorité.

• Réparation urgente. Le toit de votre voisin a des fuites? En voici les signes visibles :
  • De l’eau dégoutte de votre plafond.
  • De la moisissure se forme sur vos murs.
  • Des bardeaux se sont détachés du toit et sont tombés dans la cour.
  • Des vents violents ou des grêlons ont endommagé le toit.

• Entretien à long terme. Le toit de votre voisin se désagrège? Toutes les toitures s’usent et se dégradent avec le temps. Votre toit partagé a peut-être dépassé sa durée de vie utile ou sa période de garantie limitée.
  • Est-ce que les bardeaux ont perdu la majeure partie de leurs granules, qui se sont accumulés dans les gouttières laissant la surface asphaltée des bardeaux à nu?
  • Certains bardeaux sont-ils manquants, soulevés ou gondolés?
  • Y a-t-il des signes extérieurs ou des bruits qui indiqueraient que des animaux endommagent le toit pour y entrer ou se sont installés dans le grenier?

Si c’est le cas, soyez proactif et faites réparer ou remplacer le toit avant que ces dommages ne prennent de l’ampleur et exigent des réparations plus coûteuses ou même, menacent la santé de votre famille.

• Aspect esthétique. Que faire si le toit de votre voisin ne s’harmonise pas avec le vôtre? Soigner l’apparence de votre maison est important. C’est même un investissement astucieux si vous prévoyez de vendre votre propriété. Un nouveau toit peut grandement rehausser l’apparence de votre maison et même sa valeur de revente.
  Voici quelques facteurs qui peuvent nuire à l’apparence de votre maison :
  • La couleur des bardeaux a pâli avec le temps à cause de leur exposition aux rayons UV du soleil.
  • Des algues bleues ont laissé des trainées noires ou des zones décolorées.
  • Les bardeaux semblent défraîchis ou ne conviennent plus au style architectural de la maison.

Si vous êtes propriétaire d’une maison jumelée, il est plus facile de rafraîchir votre toit pour des raisons esthétiques que si vous ne possédez qu’une unité dans un grand complexe de maisons de ville. Nous y reviendrons plus loin.

2. Communiquer pour une meilleure PRÉPARATION

Une fois que vous avez déterminé pourquoi un remplacement de toiture est souhaitable ou nécessaire, vous devez trouver à qui vous adresser pour ce type de travaux, avant même d’en parler à votre voisin. Pourquoi? Parce que pour obtenir les résultats souhaités, vous devrez adapter votre présentation aux particularités de votre situation mutuelle.

Par exemple, votre voisin se montrera beaucoup moins réticent si quelqu’un d’autre paie la facture. Toutefois, si vous et vos voisins devez assumer les coûts, il vous faudra de solides arguments pour convaincre les autres des avantages du projet, pour contrer toute objection et pour obtenir leur soutien financier.

Trois scénarios sont possibles quant à la responsabilité de choisir et de payer un nouveau toit, selon que vous êtes propriétaire ou locataire et que vous habitez une maison jumelée ou une unité d’un complexe de maisons de ville. Les voici :

• Le syndicat de copropriétaires
• Les propriétaires de qui vous louez votre maison
• Vous et/ou vos voisins

Que vous soyez propriétaire ou locataire d’une maison de ville faisant partie d’un complexe, ce dernier est généralement administré et entretenu par une entité désignée, appelée syndicat de copropriétaires. Ce groupe est constitué d’un gestionnaire des immeubles, du ou des propriétaires du complexe et d’un comité de propriétaires bénévoles élus pour un mandat d’une durée prédéterminée.

Le syndicat de copropriétaires a la responsabilité légale et fiduciaire de maintenir la valeur de la propriété dans laquelle les propriétaires ont investi, et de protéger le droit des propriétaires à la jouissance paisible des lieux. Typiquement, un fonds de prévoyance (ou fonds de réserve) est établi afin de payer les améliorations de la propriété comme le paysagement, l’entretien de la piscine et des espaces communs, l’accessibilité ou la mise à niveau environnementale, en plus des réparations nécessaires.

Ces dernières peuvent inclure, ou non, le remplacement de la toiture. Il faut donc consulter vos documents constitutifs, par exemple votre bail ou votre convention d’achat. Bien souvent, le propriétaire de l’unité est responsable des éléments structuraux, incluant le toit.

S’il est spécifié que le syndicat de copropriétaires en est responsable, il se peut que le fonds de prévoyance soit insuffisant. Dans ce cas, une contribution spéciale pourrait être levée à parts égales pour tous les copropriétaires.

Si vous constatez que vous êtes pleinement responsable de l’entretien et du remplacement de votre toiture, assurez-vous de bien connaitre les restrictions qui s’appliquent. Par exemple, votre syndicat de copropriétaires pourrait interdire l’utilisation de matériaux de toiture autres que les bardeaux d’asphalte.

3. Make an effective PRESENTATION.

Pour les besoins de notre article, présumons que vous êtes propriétaire et qu’il est de votre responsabilité de faire remplacer la toiture que vous partagez avec un voisin. Que votre habitation soit de type maison de ville ou jumelé, vous devez vous entendre avec ce dernier avant d’approcher le syndicat de copropriétaires ou le propriétaire voisin (si l’autre moitié de la maison jumelée est occupée par un locataire) ou d’engager un entrepreneur.

Voici quelques conseils utiles, maintenant que vous avez fait vos devoirs et que vous comprenez ce qui est permis (et ce qui ne l’est pas). Ne soyez pas intimidé par le mot « présentation »! Il s’agit simplement d’approcher votre voisin et d’avoir avec lui une conversation ouverte, mais bien préparée et structurée, qui vous permettra d’atteindre votre but : le convaincre d’accepter de partager les coûts de remplacement de la toiture.

Avant de rencontrer votre voisin…

• Préparez-vous sur papier. Ainsi, vous minimisez votre nervosité en clarifiant à l’avance vos objectifs et en guidant la conversation dans une direction positive.
• Identifiez les problèmes qui peuvent survenir lorsqu’on partage la même toiture. Retenez une ou deux, mais pas plus de trois raisons pour lesquelles vous souhaitez remplacer votre toiture commune. Ordonnez-les par degré d’importance.
• Décrivez comment régler chacun de ces problèmes sera bénéfique pour votre voisin. Tout le monde veut savoir ce qu’il a à gagner. C’est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit de partager des dépenses. Si possible, soulevez l’aspect émotif de chaque argument. Voici quelques exemples :
  • Votre voisin et sa famille auront la tranquillité d’esprit de savoir qu’ils sont mieux protégés et à l’abri des tempêtes.
  • Il évitera les soucis et les dépenses liés à des problèmes ou des dommages plus importants à venir.
  • Ses coûts en énergie seront potentiellement réduits grâce à un nouveau toit de bardeaux hautement réfléchissants.
  • Il est possible de faire augmenter la valeur de revente de la propriété en rehaussant son apparence, surtout si les toits jumelés ont le même aspect esthétique et la même durée de vie.
  • Vos propriétés respectives auront une apparence plus luxueuse et prestigieuse.
  • Vous économisez en obtenant un devis pour plus d’une toiture.
• Anticipez les objections de votre voisin. Préparez vos réponses pour surmonter ces objections. La plus évidente est liée au coût des travaux, mais il y en a d’autres, comme le dérangement et le bruit (surtout si votre voisin travaille à la maison), la sécurité des enfants et des animaux de compagnie, la protection de la piscine, des voitures ou de l’aménagement paysager, la durée des travaux, les conflits d’horaire, etc.
• Répétez votre présentation, sans la réciter par cœur. Si vous avez préparé vos arguments selon les conseils ci-dessus, appliquez-vous à les maitriser. Imaginez-vous en train de discuter avec votre voisin et exercez-vous à lui présenter vos arguments, à voix haute. Ainsi, vous vous sentirez plus confiant le moment venu. Cependant, ne lui lisez pas votre texte et ne l’apportez pas à la rencontre. Quelques points sur un bloc-notes suffiront à vous rappeler l’essentiel.
• Demandez à votre voisin de choisir un moment opportun. En déterminant à l’avance un moment qui vous convient à tous les deux, vous respectez son emploi du temps en plus de vous engager vous-même. Cela peut être utile si vous avez tendance à toujours reporter la rencontre.
• Laissez-vous suffisamment de temps pour que personne ne se sente pressé. Si vous vous connaissez suffisamment pour être à l’aise, invitez votre voisin chez vous pour une conversation détendue agrémentée de rafraîchissements.

Pendant votre rencontre…

• Ayez une attitude amicale, détendue et polie. Souriez et faites des contacts visuels. Après chaque argument ou question que vous lui posez, faites une pause et prenez le temps d’écouter attentivement sa réponse. Si vous êtes trop occupé mentalement à prévoir ce que vous allez dire ensuite, vous risquez de ne pas bien écouter ce que votre interlocuteur vous dit, et de négliger un élément important.
• Suivez votre plan de départ. Vous avez déjà travaillé d’arrache-pied à la préparation de cette rencontre. Il est maintenant temps de livrer les arguments que vous avez préparés. Nommez le problème et présentez les objectifs de la rencontre. Décrivez les avantages mutuels, discutez des solutions possibles et surmontez les objections.
• Prenez des notes. Non seulement vos notes aideront-elles à vous rappeler le contenu de la conversation, mais en les rédigeant, vous montrez aussi à votre voisin que vous accordez de l’importance à ses propos.
• Partagez toute l’information que vous avez recueillie. Si vous et votre voisin avez à faire un choix de couleur ou de style de bardeaux pour votre nouveau toit, montrez-lui les brochures ou les échantillons que vous avez peut-être obtenus de votre détaillant local. Invitez-le à conserver ces documents pour les examiner à sa convenance.
• Tenez-vous-en aux faits. Ne laissez pas vos émotions faire dévier la conversation ou créer un conflit. Si votre voisin est contrarié ou se met en colère au sujet d’un aspect, reconnaissez calmement ses émotions, démontrez de l’empathie et suggérez des solutions de rechange ou un compromis, si possible. Voilà pourquoi il est si important d’anticiper les objections et de prévoir différentes solutions avant la rencontre.
• Négociez et convenez des prochaines étapes. On croit souvent que la négociation est un processus antagonique à l’issue duquel l’un gagne et l’autre perd, mais c’est faux. La négociation vise souvent des gains mutuels, et la vôtre ne fait pas exception.Idéalement, votre voisin et vous consentirez à partager les coûts du remplacement de toiture. Mais ensuite, il vous faut obtenir des estimations de couvreurs réputés afin de déterminer le montant à payer par chacun de vous. Demandez à vos proches ou à votre détaillant de matériaux de vous fournir des références, ou trouvez un entrepreneur-couvreur IKO de votre région.

Après votre rencontre…

• Résumez la discussion. Assurez-vous d’inclure ce qui a été entendu (qui s’engage à faire quoi et dans quels délais) et demandez à votre voisin de relire (ou amender) ce compte-rendu. Remettez-lui un exemplaire de la version finale.
• Déterminez la date de votre prochaine rencontre afin de faire avancer votre projet. Discutez de l’avancement du projet, examinez les soumissions reçues, choisissez un entrepreneur et réglez les autres détails.
• Préparez une entente. Avant d’engager un entrepreneur ou de commencer les travaux, rédigez une simple lettre d’entente entre votre voisin et vous, indiquant les obligations de chacun. Chacune des parties doit signer l’entente, la dater et en conserver une copie.

4. Partager les COÛTS

La plupart des voisins et des propriétaires sont des personnes raisonnables qui comprendront les avantages qu’ils ont à tirer du remplacement de toiture que vous leur proposez, surtout si vous le faites efficacement et de manière agréable et factuelle.

Mais que faire si votre voisin refuse de partager les coûts de remplacement de votre toiture commune? Il est crucial de connaitre ses intentions avant de faire exécuter les travaux. Une entente signée avant d’entreprendre le projet vous évitera de mauvaises surprises.

Tout comme vous avez anticipé ses objections, préparez-vous à faire face à son éventuelle réticence à partager les coûts. Voici quelques stratégies qui pourraient vous aider si une telle situation se présente.

• Sollicitez la participation de votre voisin. Les personnes qui se sentent impliquées dans le processus de décision d’un projet tendent à se l’approprier. Proposez à votre voisin de vous accompagner dans l’inspection de la toiture dans la cour et à l’intérieur, si le problème provient de son toit qui cause des infiltrations ou d’autres problèmes chez vous.
  Une telle inspection ne coûte rien, à part un peu de temps, et peut montrer à votre voisin un problème qu’il ne soupçonnait pas. Lorsque le problème à corriger est évident, les coûts deviennent un enjeu secondaire.
• Misez sur le pouvoir de la réciprocité. La recherche en sciences sociales a démontré que lorsqu’une personne nous rend service, on est enclin à lui rendre la pareille. Vous pourriez suggérer de faire inspecter la toiture à vos frais pour faire comprendre à votre voisin le sérieux de votre démarche et ainsi le convaincre plus aisément de partager les coûts. Vous pourriez même le faire avant votre première rencontre, afin d’avoir en main des données précises sur l’étendue des travaux à réaliser. Une inspection effectuée par un couvreur qualifié vaut amplement son coût modique.
• Demandez l’aide de votre voisin pour solliciter des estimations. Suggérez que chacun de vous sollicite deux ou trois estimations de la part d’entrepreneurs réputés, puis examinez-les ensemble. Votre voisin se sentira impliqué dans le projet et sera plus enclin à collaborer et à s’engager conjointement avec vous.
  De plus, sa participation vous fera économiser temps et efforts! Par la suite, que votre voisin accepte ou non de partager les coûts, il saura que vous avez le souci d’être juste et réaliste en matière de dépenses et de travaux requis.
• Faites cavalier seul, MAIS… Peut-être votre voisin est-il un retraité ou un vétéran dont les revenus sont fixes, ou simplement une personne qui n’a pas les moyens de vous aider à assumer le coût d’une toiture. Considérant les avantages à long terme d’un remplacement de toiture et l’augmentation potentielle de la valeur de revente de votre maison, vous pourriez envisager d’assumer vous-même le coût du projet, qui constitue un investissement relativement minime.
  Cependant, si vous n’avez pas les moyens de le faire, vous pourriez tenter d’obtenir une certaine somme de la part de votre voisin, même s’il ne vous paie pas immédiatement ou à parts égales. Vous pourriez lui demander de débourser le dépôt initial, puis vous charger du solde. Ou encore, lui demander de vous verser un montant mensuel selon ses capacités, jusqu’à concurrence du montant équivalent à sa part.
  On ne sait jamais… vous pourriez même troquer une part des dépenses contre certains services que votre voisin peut fournir. Usez de créativité! Et n’oubliez pas de tout consigner par écrit.
• Vous pouvez accepter un partage partiel des coûts, mais évitez d’opter pour une toiture partielle.Lorsque la toiture du voisin n’est pas assortie ou lorsque celui-ci refuse de faire remplacer sa toiture, certains propriétaires choisissent de ne remplacer que leur portion du toit. Les couvreurs ont la possibilité d’installer un solin entre deux portions de toiture adjacentes. Cependant, cette solution n’est pas recommandée, pour les raisons suivantes.
  • Aspect esthétique. Installés côte à côte, les nouveaux bardeaux et les anciens n’auront pas la même couleur. Le temps et les éléments ont usé les bardeaux de votre voisin et une partie des granules colorés à leur surface a sans doute été lessivée.Si l’apparence et la valeur de revente de votre maison sont une priorité pour vous, visez plutôt un remplacement de toute la toiture. Ce conseil s’applique plus aisément aux propriétaires d’une maison jumelée qu’à ceux d’un complexe de maisons de ville, mais dans le second cas, une soumission commune pour de multiples toitures peut faire économiser tous les propriétaires concernés.
  • Performances.Un remplacement partiel n’offrira peut-être pas le même degré de protection qu’un remplacement complet. Pire encore, dans certains cas, il ne permettra pas de résoudre le problème. Par exemple, si le toit de votre voisin a des fuites qui font en sorte que l’eau se fraie un chemin jusqu’à l’intérieur de votre mur mitoyen, remplacer la toiture de votre côté ne règlera rien. Un inspecteur de toiture qualifié pourra déterminer si le remplacement partiel peut convenir à votre situation.
  • Coût. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, le remplacement partiel d’une toiture peut coûter plus cher que son remplacement total. Il faudra au couvreur plus de temps et de main-d’œuvre, car l’installation sera plus complexe et les découpes, plus nombreuses. De plus, à long terme, une toiture ainsi morcelée risque de s’abîmer plus rapidement qu’une toiture complète et nécessiter des réparations ou un remplacement prématuré.

Voici quelques liens vers d’autres articles utiles pour choisir votre couleur de bardeau ou vous préparer à rencontrer un couvreur et lui poser les bonnes questions. IKO peut également vous aider à trouver un entrepreneur-couvreur qualifié.

Nous espérons que cet article vous a aidé à résoudre les problèmes les plus courants entre voisins partageant la même toiture.