¡Ayuda! ¡El tejado de mi vecino gotea en mi casa!

IKO tiene un proceso de cuatro pasos para ayudarle a ganarse el apoyo de su vecino en la sustitución del techo de ambos

Hay una expresión muy conocida que dice que “las buenas cercas hacen buenos vecinos.” Pero si usted vive en una casa adosada o en una unidad de un complejo de casas adosadas, eso puede funcionar solamente en el exterior para el patio o la zona de jardín. En el interior, se comparten paredes y espacio vital bajo un techo común. Y si su vecino tiene un problema, como un tejado dañado, podría convertirse fácilmente en su problema también.

Tanto si se es propietario como si se alquila, la seguridad personal y la comodidad dependen del buen cuidado del entorno doméstico. Se siente la responsabilidad de hacer las reparaciones necesarias. ¿Pero qué pasa si los vecinos no sienten la misma obligación? ¿Saben ellos si sus propiedades le están causando problemas a usted? Si su vecino no quiere sustituir su parte del tejado o si un vecino con tejado compartido se niega a pagar, ¿qué opciones tiene usted?

En este artículo, abordamos los problemas más comunes cuando los vecinos comparten un tejado común y sugerimos algunas formas de comunicar eficazmente sus preocupaciones, obtener su apoyo para realizar el trabajo e, idealmente, compartir el gasto de la sustitución del tejado.

Sírvase entender que este artículo tiene como objetivo proporcionar información de carácter general y no pretende ser un consejo legal ni sustituir a la asesoría legal adecuada. La cuestión es complicada porque las leyes inmobiliarias y contractuales, los códigos de construcción y otros asuntos relacionados varían según el lugar y la jurisdicción legal.  Sírvase consultar con un asesor legal en su jurisdicción para obtener más orientación si es necesario.

El objetivo de este artículo es ayudar con las aptitudes interpersonales necesarias para lograr el resultado que se desea, pero también es necesario proporcionar algunos antecedentes. Nuestro proceso de cuatro pasos incluye los siguientes puntos, y cada uno de ellos se analizará en detalle a continuación.

1. Problema.
2. Preparación.
3. Presentación.
4. Pago.

1. Identificar el PROBLEMA.

He aquí tres razones por las que se puede creer que es necesario un nuevo tejado. Cada uno de ellos implica un grado de urgencia diferente. Antes de dar el siguiente paso o de hablar con alguien, identificar el problema que debe abordar y resolver. Estos ejemplos aparecen por orden de prioridad.

• Reparación de emergencia. ¿El tejado de su vecino está causando una filtración? Los signos visibles pueden ser:
  • Goteo de agua desde el techo.
  • Formación de moho en las paredes.
  • Tejas desprendidas y tiradas en el patio.
  • Daños por tormentas de vientos fuertes o granizo.

• Servicio de larga duración. ¿El tejado del vecino se está cayendo a pedazos? Todos los tejados se desgastan con el tiempo. Es posible que su tejado común haya superado su vida útil y/o el período de garantía limitada.
  • ¿Se ha desgastado la mayor parte de los gránulos de la superficie de las tejas y se han acumulado en su canaleta, de manera que la capa de asfalto de las tejas quede al descubierto?
  • ¿Faltan tejas, están muy curvadas o se están doblando?
  • ¿Hay signos externos o ruidos que se oigan en el interior que indiquen un problema con los animales de que dañen el tejado para acceder o que vivan en el ático?

Si es así, ser proactivo y hacer reparar o sustituir el tejado antes de que esos daños provoquen problemas mucho más graves y costosos que puedan incluso poner en peligro la salud de su familia.

• Estética. ¿Y si el tejado del vecino no coincide con el de usted? El atractivo de la acera es importante de mantener y es una inversión inteligente si usted está planeando vender su propiedad. Un nuevo tejado puede mejorar drásticamente el aspecto de su casa y potencialmente su valor de reventa.
  Estos son algunos de los factores que pueden desvirtuar el aspecto de su casa:
  • El color se ha desvanecido con el tiempo debido a la exposición a la luz solar o radiación UV.
  • Las algas verdeazuladas o cianobacterias han provocado antiestéticas rayas negras o decoloración.
  • Las tejas parecen pasadas de moda o podrían encajar mejor con el estilo arquitectónico de la casa.

Si usted es propietario de una casa adosada, será mucho más fácil actualizar el tejado por razones estéticas que si usted vive en una unidad de un complejo entero. Más adelante se habla de ello.

2. Comunicar para una mejor PREPARACIÓN.

Una vez que se sepa exactamente por qué se quiere o se necesita un cambio de tejado, se debe averiguar quién es el responsable de ayudar a conseguirlo antes de hablar con el vecino. ¿Por qué? Porque para lograr el resultado deseado, se debe adaptar la charla o presentación a la situación única conjunta.

Por ejemplo, el vecino ofrecerá mucho menos resistencia si otro paga la factura. Sin embargo, si usted y sus vecinos deben asumir el costo, se necesitarán razones muy persuasivas y beneficios sólidos para contrarrestar cualquier objeción y obtener el apoyo financiero.

Hay tres posibilidades de quién puede ser responsable de la búsqueda y el pago de un nuevo tejado, dependiendo de si usted es propietario o alquila y de si su casa es una casa adosada o una unidad entre muchas en un complejo de casas adosadas. Ellos son:

• Asociaciones de propietarios (HOA, a veces llamadas juntas de condominio, consejos de condominio o cooperativas).
• Propietarios.
• Usted y/o su(s) vecino(s).

Tanto si usted es propietario como si alquila una unidad en un complejo de casas adosadas, normalmente será administrada y mantenida por un organismo o junta designada, que suele llamarse HOA. El grupo suele estar formado por el administrador de la propiedad, el propietario o los propietarios del complejo y un grupo de propietarios voluntarios que son elegidos para prestar servicio durante un periodo determinado.

Las HOA tienen la responsabilidad legal y fiduciaria de mantener el valor de la propiedad que sus propietarios han invertido en ella y de asegurar el derecho de los propietarios al “disfrute de las instalaciones.” Una cuenta de reserva de fondos para inversiones de capital suele reservarse para pagar las mejoras de la propiedad, como el paisajismo, el mantenimiento de la piscina y las zonas comunes, la accesibilidad o las mejoras medioambientales, así como las reparaciones necesarias.

Esto último puede incluir o no la sustitución del tejado, por lo que debe comprobar los documentos oficiales, como el contrato de alquiler o de compraventa. En muchos casos, el propietario de la unidad es responsable de todos los elementos estructurales, incluido el techo.

Si las condiciones establecen claramente que la Asociación de Propietarios es responsable, pero no hay fondos suficientes en la reserva, se puede imponer una “evaluación especial”, que requiere que todos los propietarios contribuyan por igual.

Si usted descubre que, de hecho, usted es totalmente responsable del mantenimiento o la sustitución de su tejado, asegúrese de entender las restricciones. Por ejemplo, su comunidad o HOA puede prohibir otros materiales que no sean tejas de asfalto.

3. Hacer una PRESENTACIÓN eficiente.

A los efectos de este artículo, supongamos que usted es el propietario de la vivienda y que es su responsabilidad sustituir el tejado. Tanto si su casa es una casa adosada como un dúplex compartido, debe tratar con su(s) vecino(s) antes de dirigirse a una asociación de propietarios o a un arrendador (si, por ejemplo, usted es el propietario de su casa, pero su vecino alquila la suya), o buscar un contratista.

Aquí tenemos algunos consejos que ayudarán ahora que usted ha hecho los deberes y entiende lo que puede y no puede hacer. ¡No dejar que la palabra “presentación” le asuste! Nos referimos simplemente a acercarse a su vecino para mantener una conversación abierta, pero bien planificada y cuidadosamente estructurada, que logre su objetivo: hacer que su vecino comparta el costo de la sustitución del tejado.

Antes de reunirse con su vecino…

• Prepárese en papel. Esto ayudará a minimizar cualquier nerviosismo que pueda sentir al aportar claridad a su objetivo y orientar la conversación en una dirección positiva.
• Pensar en diferentes problemas cuando los vecinos comparten un techo común. Anotar una o dos, pero no más de tres, razones por las que usted quiere que se sustituya el techo que comparte. Ponerlas en orden de prioridad.
• Describir cómo cada razón beneficiará a su vecino. Todo el mundo quiere saber: “¿Qué gano yo?” Esto es especialmente cierto cuando se pide que se compartan los costos. Si es posible, intentar asociar una emoción a cada beneficio. He aquí algunos ejemplos.
  • Obtener la tranquilidad de saber que un nuevo tejado proporciona a la familia de su vecino una mejor protección y refugio frente a las tormentas.
  • Evitar las molestias y los gastos de problemas o daños mayores en el futuro.
  • Reducir potencialmente los costos energéticos de la casa con un nuevo tejado de tejas altamente reflectantes.
    Posiblemente aumentar el valor de reventa de su casa mejorando su atractivo, especialmente cuando los tejados compartidos comparten la misma estética y vida útil.
  • Dar a su propiedad un aspecto más elegante y un aire de prestigio.
  • Ahorrar dinero con un presupuesto compartido para varios tejados.
• Anticipar las objeciones que pueda tener su vecino. Preparar las respuestas para superarlas. La más obvia es el costo, pero hay otras, como las posibles molestias y el ruido (especialmente si su vecino trabaja desde la casa), la preocupación por proteger a los niños, las mascotas, las piscinas, los carros y el paisaje, la duración del proyecto y los problemas de programación, etc.
• Ensayar su presentación pero no memorizarla. Si usted ha preparado un “guión” basado en los consejos anteriores, familiarizarse con él. Visualizarse teniendo la discusión con su vecino y practicar la exposición de sus puntos en voz alta. Esto hará que usted se sienta más seguro y cómodo. ¡Eso sí, no leer el guión al pie de la letra ni llevarlo encima cuando se reúnan! Unos cuantos puntos en un bloc de notas le asegurarán no olvidar los puntos principales que usted quiere exponer.
• Pedir a su vecino una hora conveniente para reunirse. Al fijar por adelantado un día y una hora que funcionen para ambos, no sólo está usted respetando su tiempo, sino que también lo está comprometiendo. Esto es útil si usted ha estado posponiendo esta conversación por alguna razón.
• Dense el tiempo suficiente para que nadie se sienta apurado o presionado. Si ustedes se conocen lo suficiente como para sentirse cómodos, invitar a su vecino a su casa para una conversación relajada con un refrigerio.

Durante su reunión…

• Ser amable, educado y cortés. Sonreír y establecer un buen contacto visual. Después de hacer un comentario o una pregunta, asegurarse de hacer una pausa y escuchar atentamente la respuesta de su vecino. Cuando estamos ocupados pensando en lo que vamos a decir a continuación, corremos el riesgo de no escuchar lo que otros nos dicen y a menudo nos perdemos algo importante.
• Seguir el guión de los ensayos. Ya usted ha hecho el trabajo pesado de preparar la reunión. Ahora sólo entregar los puntos que usted quería hacer. Exponer el problema y el objetivo de la reunión. Describir los beneficios mutuos, discutir las posibles soluciones y superar las objeciones.
• Tomar nota. Esto no sólo lo ayudará a recordar las cosas que ustedes han discutido, sino que también mostrará a su vecino que usted valora lo que está diciendo lo suficiente como para hacer el esfuerzo de escribirlo.
• Compartir toda la información que haya reunido. Si usted y su vecino tienen la opción de elegir el estilo y el color de las tejas para su nuevo tejado, compartir los folletos de productos o las muestras que haya obtenido de su proveedor local de construcción. Invitar a su vecino a guardar y revisar estos materiales cuando lo desee.
• Limitarse a los hechos. No permitir que las emociones desvíen la conversación o creen conflictos. Si su vecino se molesta o se enfada por algún detalle, reconocer con calma sus sentimientos, sentir empatía y sugerir alternativas o un compromiso, si es posible. Por eso es tan importante anticiparse a las objeciones y pensar en soluciones antes incluso de reunirse.
• Negociar y acordar los próximos pasos. La gente tiende a pensar que la negociación es un proceso adverso en el que hay un ganador y un perdedor, pero eso no es cierto. Siempre negociamos cosas en beneficio mutuo, y esto no debería ser diferente.
  Lo ideal es que usted y su vecino estén de acuerdo en principio en compartir el costo de la sustitución del tejado, pero antes tendrán que obtener presupuestos de un techador profesional de confianza para que ambos sepan cuánto tendrán que pagar. Pedir referencias a sus amigos, familiares o al personal de suministros de construcción o buscar un contratista de techos IKO cerca de usted.

Después de su reunión…

• Resumir lo que se ha discutido. Asegurarse de incluir quién se ha comprometido a hacer qué y cuándo y pedir a su vecino que revise y/o modifique estas “minutas.” Entregarle una copia final.
• Fijar una hora para volver a reunirse y que el proyecto siga avanzando. Discutir su progreso, revisar las cotizaciones, elegir un contratista y manejar otros detalles.
• Preparar un acuerdo. Antes de contratar a un contratista o de realizar cualquier trabajo, redactar una sencilla carta de acuerdo entre usted y su(s) vecino(s) en la que se describan sus obligaciones. Hacer que todos los interesados firmen, fechen y guarden una copia para sus archivos.

4. Compartir el PAGO.

La mayoría de los vecinos y propietarios son personas razonables y entenderán los muchos beneficios de conseguir la sustitución del tejado que usted desea, especialmente cuando ha presentado su solicitud de forma efectiva y de manera agradable y objetiva.

¿Pero qué pasa si un vecino con techo compartido se niega a pagar? Y lo más importante, asegurarse de saberlo por adelantado y no después de que se haya realizado el trabajo. El acuerdo que firmó con antelación le ayudará a evitar una sorpresa tan inesperada e inoportuna.

Al igual que usted anticipó las objeciones, prepararse para compensar la posible reticencia de su vecino a compartir el costo. He aquí algunas estrategias que pueden ayudarle si usted se encuentra en esta situación:

• Obtener el apoyo de su vecino. Cuando las personas participan en las decisiones y en el proceso, se apropian de ellas. Sugerir hacer juntos una inspección visual del tejado, desde el nivel del suelo en el exterior y desde el interior, si se trata de que el tejado de su vecino provoca una fuga u otro problema en el suyo.
  Esto no cuesta nada más que tiempo y puede mostrar a su vecino un problema del que tal vez ni siquiera era consciente. Cuando hay un problema evidente que resolver, el pago pasa a ser una preocupación secundaria.
• Comprender el poder de influencia de la reciprocidad. La investigación social demuestra que cuando alguien nos hace un favor, queremos devolverlo. Usted puede sugerir una inspección profesional del tejado a su cargo, para que su vecino sepa que no está pidiendo un tejado nuevo por capricho y se sienta más inclinado a ayudarle con el costo. También usted puede considerar la posibilidad de hacer esto antes de la reunión inicial, para tener aún más información sobre el alcance del proyecto. Una inspección realizada por un techador calificado vale su modesto costo.
• Pedir a su vecino que le ayude a obtener presupuestos. Sugerir que cada uno de ustedes obtenga dos o tres presupuestos de contratistas reputados y los revisan juntos. Esto implica a su vecino en el proceso, desarrolla un sentido de colaboración y compromiso compartido.
  Además, ¡le ahorrará tiempo y esfuerzo! Independientemente de que su vecino acepte o no compartir el costo, se sentirá más cómodo sabiendo que usted es justo y realista en cuanto a los gastos y el trabajo que conlleva.
• Ir solo, PERO… Tal vez su vecino sea una persona mayor o un veterano con ingresos fijos, o cualquiera que simplemente no pueda ayudarle con el pago. Teniendo en cuenta el valor de reventa a largo plazo y potencial de la sustitución de su tejado, hacerlo es una inversión relativamente menor, y podría considerar pagar todo el proyecto usted mismo.
  Sin embargo, si tampoco usted puede afrontar el costo total, tal vez usted pueda obtener algún pago aunque no sea inmediato o un reparto equitativo. Considerar la posibilidad de pedir a su vecino que pague el depósito inicial y usted cubre el resto. O sugiera a su vecino que le reembolse una cantidad mensual manejable hasta que haya pagado su parte.
  ¿Quién sabe? Incluso usted puede hacer un trueque por los servicios en especie que pueda prestar su vecino. ¡Sea creativo! Sólo recuerde que usted debe tener todo por escrito.
• Siempre usted puede acordar un pago parcial, pero evitar acordar un techo parcial.Cuando el tejado de un vecino no coincide o un vecino no quiere sustituir su lado del tejado, algunos propietarios han optado por sustituir el tejado de su lado solamente. Es posible que un contratista instale tapajuntas entre el tejado vecino y el del propietario. Sin embargo, no es una solución recomendable por varias razones, entre ellas:
  • Estética. Las tejas nuevas instaladas junto a las existentes en un tejado continuo no coincidirán en color. El tiempo y la meteorología habrán envejecido el tejado del vecino, y los gránulos que proporcionan el color pueden haberse desgastado.
    Si el atractivo exterior y el valor de reventa son las prioridades de su lista, optar por una sustitución completa del tejado. Esto será más fácil para los propietarios de una vivienda adosada que para varias personas que vivan en un complejo de casas adosadas, aunque un presupuesto compartido para varios tejados podría ahorrar dinero a todos los interesados.
  • Rendimiento. Un tejado parcial puede no proporcionar el mismo nivel de protección contra los elementos que una sustitución completa del tejado. Peor aún, en algunos casos puede no resolver el problema en absoluto. Por ejemplo, si el tejado de su vecino tiene fugas, pero el agua se desplaza por las vigas y baja por el interior de su muro compartido, un nuevo tejado parcial en su lado no solucionará ese problema. Un inspector de tejados cualificado puede determinar si un tejado parcial funcionará en su caso o no.
  • Costo. Puede parecer contradictorio, pero un tejado parcial puede acabar costando más que una sustitución completa. El tiempo y la mano de obra son mayores debido a la complejidad de la instalación y la cantidad de cortes necesarios. A largo plazo, es más probable que un tejado parcial desarrolle problemas antes de lo que lo haría un tejado completo, requiriendo una reparación o una nueva sustitución.

Aquí hay algunos enlaces a otros artículos que pueden ayudarle a elegir el color de las tejas o a prepararse para reunirse con los contratistas sabiendo qué preguntas hacerles. IKO puede ayudarle a encontrar un contratista de techos cualificado.

Esperamos que este artículo le haya ayudado a resolver algunos de los problemas habituales cuando los vecinos comparten un tejado común.